آنچه در این مطلب خواهید خواند :
- تعریف صندوق زمین و ساختمان
- پنج مرحله اساسی برای عملکرد صندوق ها
- صندوق زمین و ساختمان مناسب چه کسانی است؟
- واحد های سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان
- گواهی سرمایه گذاری چیست؟
- قیمت گذاری واحد های سرمایه گذاری
- نحوه خرید واحدهای صندوق زمین و ساختمان
- امیدنامه و اساسنامه صندوق زمین و ساختمان
- ارکان صندوق زمین و ساختمان
- نحوه کارکرد صندوق زمین و ساختمان و پذیره نویسی واحدهای سرمایه گذاری
تعریف صندوق زمین و ساختمان ابتدای متن
صندوق زمین‌وساختمان به‌عنوان یک نهاد واسط ابزاری ارائه‌شده توسط بازار سرمایه با هدف جلب مشارکت سرمایه‌گذاران خرد و کمک به تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی بزرگ در سال 1388 راه اندازی شد.
در واقع یکی از روشهای نوین تامین مالی از طریق نهادهای مالی و بازار سرمایه صندوق های زمین و ساختمان هستند. این صندوق ها از طرف بانی و یا دارنده زمین و پروژه به عنوان روشی برای تامین مالی و از طرف سرمایه گذاران روشی برای اهداف سرمایه گذاری و یا خانه دار شدن و محافظت از سرمایه خرد در برابر تورم می باشد. این صندوق با هدف امکان مشارکت و سرمایه گذاری تمام افراد با هر میزان سرمایه و بویژه سرمایه های خرد تشکیل شده است.
متاسفانه تاکنون صندوق های زمین و ساختمانی که راه اندازی شده اند موفق نبودند و به همین دلیل ورود بازیگران جدید با تردید مواجه است و از همین رو سعی شده است در این جستجو با هدف کشف حقیقت تمام ابعاد این صندوق ها را منصفانه بیان کنیم تا شاید آن دسته از سرمایه گذاران و سرمایه پذیرانی که این روش را مناسب و متناسب با شرایط درونی و بیرونی خود ( swot) می دانند بتوانند از این روش نوین استفاده کنند.
پنج مرحله اساسی برای عملکرد صندوق ها ابتدای متن
1- تعریف پروژه با تهیه زمین و طرح و جواز مورد نیاز وو تاسیس صندوق
2- جمع آوری وجوه در قالب پذیره نویسی
3-تخصیص وجوه جمع آوری شده به ساخت پروژه
4-فروش واحدهای پروژه
5- تقسیم سود بین سهامداران
صندوق زمین و ساختمان مناسب چه کسانی است؟ابتدای متن
سرمایه گذاری در این صندوق ها برای افرادی که تمایل به سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت و فروش یک پروژه ساختمانی را دارند مناسب است. باید در نظر گرفت با توجه به ماهیت بازار املاک و میزان نقد شوندگی بهتر است افرادی در این حوزه ورود کنند که سرمایه گذاری میان و بلند مدت را مد نظر دارند تا هنگام خروج با زیان مواجه نشوند.
همچنین از منظر بانی، این صندوق ها مناسب اشخاصی است که به هر دلیل سایر روش های تامین مالی را مطلوب خود نمی دانند و می خواهند با مشارکت سایر افراد اقدام به تامین مالی برای پروژه خود کنند.بدیهی از مشارکت در کنار مزایای خود محدویدت هایی نیز به همراه خواهد داشت.
واحد های سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمانابتدای متن
یونیت و یا همان واحد سرمایه گذاری در واقع واحد دارایی یک صندوق است که با توجه به هدف اصلی که جذب سرمایه های خرد است مبلغ پائینی ارزش گذاری می شود تا افراد بیشتری امکان خرید و سرمایه گذاری داشته باشند. همچنین افراد در صورت نیاز می توانند اقدام به فروش مقداری از واحدهای سرمایه گذاری خود نمایند.معمولا میزان یونیت های هر صندوق براساس امید نامه آن صندوق تعیین می گردد.
گواهی سرمایه گذاری چیست؟ابتدای متن
اشخاص با سرمایه‌گذاری در صندوق، گواهی تحت عنوان گواهی سرمایه‌گذاری دریافت می‌کنند. این گواهی تعداد واحدهایی را که سرمایه‌گذار مالک آن است، نشان می‌دهد. واحدهای سرمایه‌گذاری کوچک‌ترین عضو سرمایه صندوق هستند که قابلیت انتقال به غیر دارند. به همین منظور هم واحدهای صندوق سرمایه‌گذاری در بازار فرابورس پذیرفته و معامله می‌شوند. بنابراین هر فرد برای سرمایه‌گذاری می‌تواند یک یا چند واحد از صندوق سرمایه‌گذاری را خریداری کند.در نتیجه امکان سرمایه‌گذاری حتی با سرمایه اندک برای افراد وجود دارد.
قیمت گذاری واحد های سرمایه گذاریابتدای متن
قیمت گذاری واحدهای سرمایه گذاری بر اساس NAV(Net Asset Value) یا همان ارزش روز دارایی صندوق که همان پروژه است بر اساس پیشرفت پروژه تعیین می گردد. هر واحد صندوق سرمایه‌گذاری در زمان پذیره‌نویسی ارزشی برابر با ارزش اسمی دارد. رفته رفته با شروع و ادامه فعالیت، ارزش واحدهای صندوق بر اساس خالص ارزش دارایی‌ها تغییر می‌کند. بنابراين هر ۳ ماه یکبار ارزش خالص هر واحد سرمایه‌گذاری به تفکیک بهای تمام‌شده و هر ۶ ماه یک بار ارزش روز آن طبق نظر کارشناسان رسمی تعیین و جهت اطلاع سرمایه‌گذاران منتشر می‌شود.
نحوه خرید واحدهای صندوق زمین و ساختمانابتدای متن
سرمایه گذاران می توانند صندوق های زمین و ساختمان مانند صندوق های قابل معامله در فرابورس (ETF) معامله کنند . صندوق های قابل معامله نوعی از صندوق های سرمایه‌گذاری متشکل از سهام و سایر اوراق هستند که مانند سهم در بورس داد و ستد می‌شوند. به بیان دیگر ETF ها سبدی از سهام متنوع هستند که خود به شکل سهم در ساعات بازار بورس روزهای شنبه تا چهارشنبه در بازار سهام معامله می‌شوند. شما میتوانید به میزان سرمایه خود واحد های صندوق زمین و ساختمان را از فرابورس خریداری کنید.
امیدنامه و اساسنامه صندوق زمین و ساختمانابتدای متن
صندوق زمین و ساختمان هم مانند دیگر صندوقهای سرمایه گذاری دارای اساسنامه و امیدنامه است. در این دو سند می‌توان با جزئیات محاسبه‌های واحدهای سرمایه گذاری و دستمزد ارکان صندوق آشنا شویم. در امیدنامه که برای هر صندوق منحصربفرد است می‌توانیم با استراتژی و اهداف صندوق موردنظرمان آشنا شویم. به علاوه، در امیدنامه صندوق زمین و ساختمان می‌توان اطلاعات و اهداف پروژه‌های موردنظر صندوق را دید.اساسنامه در واقع شرایطی است که سازمان بورس برای تشکیل و فعالیت و جزئیات قانونی صندوق تعیین می کند و غیر قابل تغییر است اما امید نامه در واقع مصوبه مجمع می باشد.و برای هر صندوقی منحصر بفرد می باشد.
ارکان صندوق زمین و ساختمان ابتدای متن
نحوه کارکرد صندوق زمین و ساختمان و پذیره نویسی واحدهای سرمایه گذاریابتدای متن
بانی یا شخصیتی که تصمیم به تامین مالی پروژه از طریق شراکت و صندوق های زمین و ساختمان گرفته است پروژه ایی تعریف می کندکه بعد از طی کردن مراحل قانونی و تاسیس صندوق ، بر اساس طرح توجیهی و برنامه زمانبندی پروژه میزان وجوه لازم برای تکمیل پروژه شامل هزینه های ارزش زمین و اخذ پروانه ساخت ، هزینه های اداری تشکیلاتی و سربار و نیز هزینه های ساخت و فروش را تخمین می زند.
براساس امیدنامه صندوق تمام یا بخشی از از این هزینه های پیش بینی شده از طریق پذیره نویسی تامین می گردد. و مابقی وجوه آن نیز از سایر روشها از جمله افزایش سرمایه (پذیره نویسی مجدد)، پیش فروش، تسهیلات و .... تامین می گردد.
و در انتها آنچه از واحدهای پروژه باقی مانده است را طبق امیدنامه به فروش می رساند و سود حاصله از پروژه را بین سرمایه گذاران تقسیم می کند و اقدامات لازم جهت انحلال صندوق را انجام می دهد.
در این بخش سعی شد تعریف مختصر و مفیدی از صندوق های زمین و ساختمان ارائه شود. در نوشته های بعدی سعی خواهد شد معایب و مزایای این روش ها نیز بیان شود.
