آنچه در این نوشته خواهید خواند:
صندوق های زمین و ساختمان چه ویژگی هایی دارند؟
علل عدم موفقیت صندوق های زمین و ساختمان
صندوق های زمین و ساختمان چه ویژگی هایی دارند؟
- این صندوق ها به سرمایه‌گذاران با سرمایه کم، امکان سرمایه گذاری در پروژه های کلان ساخت و ساز را میدهند. درعین حال به اجرایی شدن طرح های عمرانی و رونق مشارکت در ساخت و ساز کمک میکنند.
- این صندوق ها در فرابورس قابل معامله هستند.
- بازدهی هر صندوق به پروژه های زمین و ساختمانی که در آن ها سرمایه گذاری کرده بستگی دارد.
- عمر صندوق بر اساس بازه زمانی تعیین شده برای اجرای پروژه تعیین می‌شود.
- تمامی ارکان صندوق، از جمله مدیریت ساخت، باید توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تایید شده باشند.
- ارزش روز سهام پروژه تابع وضعیت اجرایی پروژه است. به این معنا که هر زمان شما به عنوان دارنده سهم تصمیم به فروش سهام خود بگیرید؛ علاوه بر ارزش اسمی سهام، سودی به میزان پیشرفت پروژه به مبلغ فروش شما اضافه خواهد شد. هرچقدر اجرای پروژه پیشرفت کرده باشد و به مرحله بهره‌وری نزدیک‌تر باشد، سود شما هم بیشتر خواهد بود.
- قوانین و مقررات این صندوق‌ها از سوی سازمان بورس، وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان به تصویب رسیده است.
- صندوقهای زمین و ساختمان سود روزشمار ندارند و سرمایه‌گذار با خرید واحدهای صندوق در سودوزیان فعالیت‌های صندوق شریک می‌شود. به زبان ساده، سود این صندوق‌ها ثابت و تضمین‌شده نیست و بعد از پایان پروژه و فروش واحدهای ساختمانی است که سود حاصل بین دارندگان واحدها تقسیم می‌شود.
- سرمایه‌گذاری در صندوقهای زمین و ساختمان محدودیت ندارد و هر شخص می‌تواند به تعداد دلخواه از واحدهای صندوق خریداری کند.
- بازارگردان ها نقدشوندگی واحد ها را تضمین میکنند.
مزایا برای سرمایه گذاران
سرمایه گذاری در صندوقهای زمین و ساختمان از جهات مختلفی می تواند برای سرمایه گذاران جذاب باشد.
- سرمایه گذاری و کسب سود
- خانه دار شدن
- محافظت از سرمایه های خود در برابر تورم
مزایای صندوق های زمین و ساختمان برای افرادی که به هدف سرمایه گذاری و کسب سود و نیز محافظت از سرمایه های خود در برابر تورم اقدام به خرید واحدهای سرمایه گذاری می کنند از جمله زیر هستند:
- وجود ساختار منظم و خود کنترلی توسط ارکان صندوق و کنترل سازمان بورس در انتخاب ارکان و رویه های تاسیس صندوق که موجب ایجاد اطمینان خاطر از عدم سو استفاده و از دست رفتن سرمایه ایشان می گردد.
- وجود بازار ثانوی برای واحدهای سرمایه گذاری
- تخمین ارزش دارایی سرمایه گذاران از طریق محاسبه NAV
- واحد های این صندوق ها در بورس قابل معامله است.
- نقدشوندگی بالا با توجه به خرید و فروش واحدهای صندوق در بازار فرابورس
- بازارگردان ها نقدشوندگی واحد ها را تضمین میکنند.
- سرمایه فرد در برابر تورم و افزایش قیمت زمین و ساختمان محفوظ خواهد ماند.
- ایجاد بستر امن و کاهش ریسک‌های سرمایه‌گذاری با وجود ساختار منظم و خود کنترلی توسط ارکان صندوق و کنترل و نظارت سازمان بورس.
- معافیت از مالیات پروژه‌ها
- شفافیت اطلاعات بالای صندوق‌ها با توجه به انتشار گزارش‌های دوره‌ای
- جداشدن فرایند تأمین مالی از مدیریت پروژه
- فراهم‌کردن امکان پس‌انداز تدریجی برای افراد عادی
- امکان بهره‌مندی از معافیت مالیاتی برای تشویق سرمایه‌گذاران
- بهره‌مندی سرمایه‌گذاران از سود ساخت‌وساز پروژه‌های ساختمانی با هر میزان از سرمایه
- محافظت از سرمایه افراد در برابر تورم
- همچینن برای آن دسته از افرادیکه با هدف خانه دار شدن اقدام به سرمایه گذاری در این صندوق ها می کنند نیز معمولا این امکان وجود دارد که پس از پایان یک پروژه ساختمانی، خود سرمایه‌گذاران صندوق واحدهای ساختمانی پروژه را بخرند. گاهی اوقات مدیر صندوق اطلاعیه‌ای در این مورد منتشر می‌کند و دارندگان واحدهای صندوق می‌توانند طبق این اطلاعیه، برای خرید یا پیش‌خرید واحدهای ساختمانی اقدام کنند و یا دارای اولویت و یا مزایای خاصی باشند. دقت کنید که خرید واحدهای ساختمانی پروژه ربطی به خرید واحدهای صندوق ندارد و تنها در صورت تصویب مجمع و بر اساس امیدنامه امکان ارائه تسهیلات و مزایای خاص یه دارندگان واحد های سرمایه گذاری آن پروژه وجود دارد.
مزایا برای سرمایه پذیران
- استفاده از پتانسیل بازار سرمایه برای جذب منابع خرد و کلان
- تجمیع سرمایه از طریق ایجاد فرصت سرمایه گذاری برای افراد با سرمایه کم
- امکان تامین مالی پروژه های بزرگ
- جذب سرمایه‌های راکد افراد به چرخه اقتصادی کشور و افزايش گردش مالی، که نکته‌ای مثبت برای هر کشور محسوب می‌شود.
- امکان ادامه و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام در قالب صندوق زمین و ساختمان و پذیرش سرمایه‌گذاران جدید
مخاطرات و ریسک های صندوق های زمین و ساختمان کدامند؟
- زمان اتمام پروژه
معمولا بزرگترین مخاطره ایی که پروژه های ساختمانی را تهدید می کند توقف عملیات ساخت و یا تاخیرات زیاد می باشد که با عموما بعلت محدودیت ها در تامین مالی پروژه ها و یا تخلفات قانونی صورت می پذیرد که با توجه به حذف هر دو عامل فقو توسط صندوق احتمال تاخیرات در پروژه به شدت کاهش می یابد.
- ابر تورم
یکی دیگر از مخاطرات اصلی پروژه ها ایجاد ابر تورمی پیش بینی نشده در هزینه های ساخت پروژه می باشد که می توان با پیش بینی های لازم در این خصوص و افزایش سرمایه های دوره ایی و استفاده از سایر روش های تامین مالی بر پایه ایجاد بدهی نی زخطرات ناشی از این ریسک را نیز کاهش داد.
- شراکت در سود و زیان
هرچند پایه و اساس تشکیل این صندوق ها مشارک در سود و زیان احتمالی می باشد اما باتوجه به شرایط اقتصادی کشور و سابقه تاریخی بازار املاک و مستغلات و تورم قیمت های فروش در ایران احتمال بروز زیان در پروژه ها بسیار بعید می باشد. اما به هر حال این موضوع نباید فراموش گردد.
- عدم رونق بازار ثانوی اوراق سرمایه گذاری
عدم آشنایی عموم مردم و نیز وجود تجربه های ناموفق در خصوص صندوق های زمین و مسکن این خطر را به همراه دارد که ایجاد بازار ثانوی برای خرید و فروش اوراق به مشکل بخورد که به نظر اتخاذ استراتژی های مناسب بازارپردازی و تبلیغات در کنار جبر اقتصادی ناشی از هزینه گزاف سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات از راه های لازم برای مقابله با این خطر می باشد.
- رکود بازار و عدم فروش واحدهای ساخته شده
هرچند بازرگردان متعهد به نقدشوندگی واحدهای سرمایه گذاری شده است و عملا مشکلی برای فروش واحدها نمی باشد اما اتخاذ استراتژی های فروش و پیش فروش در کنار بازارهای موازی سرمایه گذاری کوتاه و میان مدت از جمله اوراق و صندوق های با درآمد ثابت و همچنین به کار گیری سایر ابزارهای مالی مثل صندوق املاک و مستغلات می تواند خطرات ناشی از این ریسک را نیز کاهش دهد.
معایب صندوق های زمین و ساختمان کدامند؟
- تغییر قیمت واحدها متناسب با شرایط بازار سرمایه
با توجه به شرایط اقتصادی کشور و جود تورم زیاد احتمال تغییرات پیش بینی نشده در هزینه های پروژه وجود دارد. از همین رو می بایست با پیش بینی این موضوع در اساسنامه صندوق و امکان افزایش سرمایه و نیز سرعت بخشیدن به عملیات اجرایی و مدیریت حرفه ایی پروژه با این مساله برخورد کرد.
- ساختار دست و پا گیر گزارش دهی ارکان و بوروکراسی
با توجه به تنوع فعالیت ها و وجود ذینفعان بسیار و بعضا وجود تضاد منافع در ماهیت پروژه های ساختمانی در کنار این واقعیت که هنوز برخی از تامین کنندگان کالا و خدمات در بازار ایران به صورت سنتی و زیر پله هایی فعالیت می کنند احتمال بروز تداخلاتی بین صندوق و ناظرین آن به عنوان متخصصان بازار سرمایه و مدیر ساخت به عنوان پیمانکار وجود دارد.
همچنین این تعارضات بین مدیر،ناظر و متولی در یک سو و ناظرین منصوب شهرداری و سایر ارگانهای نظارتی خارج از صندوق در سوی دیگر وجود دارد که شاید مدیریت حرفه ایی پروژه و استفاده از هنر و دانش روز بتواند به کاهش این تعارضات کمک کند.
- عدم آشنایی مردم
همانگونه که قبلا نیز بیان شد تجربیات ناموفق گذشته و عدم اطلاع رسانی کافی در خصوص این روش سرمایه در املاک و مستغلات و خرید آپارتمان از طریق صندوق های زمین و ساختمان عدم امکان تامین مالی بر اساس پیش بینی های ابتدایی را زیاد می کند و همین امر باعث می شود شرکت های تامین سرمایه را به عنوان متعهد پذیره نویسی و بازرگردان بسیار محتاط کند و با توجه به هزینه فرصت های این شرکت ها تمایل به مشارکت در ایجاد صندوق از طرف این شرکت ها بسیار کم می باشد.
- انتقال سند به صندوق
با توجه به سابقه فرهنگی ایران که در آن مالکیت از نقاط قوت و مهم سرمایه گذاری می باشد لزوم انتقال مالکیت زمین از مالک یا بانی به صندوق دافعه ایی برای مالکین ایجاد می کند. این امر در کنار عدم امکان مداخله مالک در عملیات و تصمیمات اجرایی باعث بی رغبتی مالکین به انتخاب صندوق های زمین و ساختمان به عنوان روشی برای تامین مالی شده است.
- هزینه های بالا سری
هرچند با توجه به شرایط تورمی کشور و هزینه های واقعی تامین مالی از سایر روشها برای هر پروژه باید به صورت جداگانه محاسبه گردد اما با عنایت به ریسک های متصور برای شرکت های تامین سرمایه احیانا برخی از مالکین هزینه های ایجاد و اداره صندوق را زیاد می دانند. و این در حالی است که از زاویه دید شرکت های تامین سرمایه با توجه به ریسم های مربوط به پذیره نویسی و بازرگردانی که قبلا در خصوص آن صحبت شد این هزینه ها جذاب نیست.
- بروکراسی راه اندازی صندوق
به دلیل ماهیت وجود سازمان بورس و اورق بهادر و رسالت ماهوی این سازمان که صیانت از حقوق سهامداران و ایجاد شفافیت در بازار است راه اندازی یک صندوث سرمایه گذاری دارای مشکلات و پیچیدگی های ادرای زیادی می باشد که باز هم با توجه به شرایط اقتاصدی و تورمی گاهی این طولانی شدن ها باعث کاهش یا از بین رفتن منافع اقتصادی پروژه ها می شود.
علل عدم موفقیت صندوق های زمین و ساختمان
- مجوز بانک مرکزی برای شرکتهای بانکی
صدرو دستورالعنلی برای کسب مجوز از بانک مرکزی برای تاسیس صندوق های سرمایه گذاری توسط شرکتهای تابعه بانکها در کنار سایر مقرارت منع مشارکت بانکها در بازار املاک باعث عدم ورود بانکها به این عرصه شدند و عملا وقتی چرخه حیات صندوق ها به خطر افتاد استقبال عموم نیز شکل نگرفت.
- عدم آشنایی مردم
عدم شکل گیری چرخه درست حیات صندوق ها باعث شد عامه مردم با این روش از سرمایه گذاری آشنا نشوند و بازارهای تبعی و ثانوی آن نیز رونق نگرفت.
- کم بودن کارمزد ارکان صندوق از منظر شرکت های تامین سرمایه
همانگونه که قلا نیز بیان شد کم بودن کارمزدهای ارکان صندوق در کنار هزینه فرصتهای آنها باعث بی تمایل بودن شرکت های تامین سرمایه شده است.
- ایراد دیوان محاسبات مبنی بر واگذاری اراضی دولتی به قیمت بازار آزاد
با توجه به اینکه تقریبا تمام صندوق هایی که قبلا شکل گرفتند توسط بانکها و در اراضی دولتی شکل گرفتند ایرادی که دیوان محاسبات بر ارزش گذاری زمین ها گرفت از عوامل توقف شکل گیری صندوق ها شد. دیوان محاسبات خواستار ارزش گذاری زمین های دولتی به قیمت روز بود حال آنکه این موضوع باعث افزایش چشمگیر قیمت تمام شده پروژه و بهم خوردن معادلات و برآوردها شد.
- عدم وجود ساختار کسب و کار
عدم چاره اندیشی کافی و مناسب در خصوص مقابله با تغیرات تورمی و نیز نحوه فروش و تسویه حساب با سرمایه گذاران باعث شد چرخه این کسب و کار آنچنان که باید و شاید نچرخد و سهامداران از سود راضی کننده ایی بهره مند نشوند. که شاید دولتی و یا شبه دولتی بودن بانی صندوق ها و وجود تفکرات سنگین و لخت دولتی یکی از عوامل بوجود آمدن این مشکل باشد.
پیشنهاداتی برای رونق گرفتن صندوق های زمین و ساختمان:
در انتها برخی پیشنهادات جهت رونق گرفتن این صندوق ها به عنوان یکی از امن ترین روشهای سرمایه گذاری که به نحوی نیز نوعی تامین مالی جمعی است به اختصار بیان شده است.
بدیهی بیشتر این پیشنهادات در حال حاضر در سایر حوزه های در حال انجام است و برخی نیازمند تصمیم گیری مجامع و هیات مدیره های صندوق ها و برخی نیز نیازمند قانون گذاری دستگاه های ذی ربط و ذی صلاح می باشند.
در هر صورت با توجه به نیاز همیشگی و اساسی انسان به مسکن و نیز نرخ رشد تورم در ایران و افزایش چشمگیر هزینه های ورود و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و دور از دسترس شدن خرید آپارتمان و خانه برای اکثر جامعه توجه و حمایت از این صندوق ها و یا سایر روش های قانونی تحت کنترل و نظارت ضروری به نظر می رسد.
و چنانچه هر چه سریعتر راه کاری برای این مساله چاره اندیشی نشود فرصت برای رواج گرفتن راه کارهای غیر قانونی و نا ایمن و در نتیجه خسران و خسارت بیشتر برای مردم و بروز مشکلات اجتماعی و قضایی مهیا می گردد. و سوداگران از طرق روشهای جذاب اقدام به فریب مردم می کنند.
- تعیین و تبیین زمان سرمایه گذاری و تضمین سود حداقلی / بازخرید
استفاده از روش هایی برای تضمین اصل و سود حداقلی برای سرمایه گذاران از جمله سهام ممتاز و صندوق های اهرمی و سایر روش ها می تواند در جهت کسب اعتماد بیشتر مردم به این صندوق ها بسیار موثر باشد. کما اینکه در سایر صندوق های سرمایه گذاری در حال انجام است. و ماهیت افزایشی بازار املاک و مستغلات و نسبت و هماهنگی این بازار با سایر بازار های موازی این امکان را بیش از سایر بازار ها فراهم می کند.
- حق اختیار تبعی
امکان ایجاد اختیار تبعی برای سرمایه گذاران و دارندگان واحدهای سرمایه گذاری خود می تواند باعث رونق این بازار گردد. البته وجود ابزارهای نظارتی برای جلوگیری از شکل گیری حباب و سوادگری در این زمینه ضروری است.
- تعیین تکلیف نحوه انحلال و تسویه با سرمایه گذاران / صندوق املاک و مستغلات
با تعیین تکلیف نحوه تسویه حساب و انحلال صندوق و روشن شدن آن ضمن کاهش ریسک شرکت های تامین سرمایه و بازارگردان احتملا یکی از عوامل ایجاد اشتیاق برای ورد شرکت هایی اینچنینی در این حوزه خواهیم بود. همچنین افزودن صندوق املاک و مستغلات به زنجیزه ارزش این حوزه نیز می تواند باعث دلگرمی بیشتر شرکتها و سرمایه گذاران شود.
- حمایت از صنعت اجاره داری
به نظر حمایت از صنعت اجاره داری با توجه به شرایط بازار املاک و مستغلات ایران ضروری به نظر می آید. زمین های زیادی به صورت مجتمع های آپارتمانی ساخته شده اند که عمر مفیدشان به اتمام رسیده م نیازمند به نوسازی هستند اما با توجه به قوانین و مقررات مربوط به صدور پروانه و سایر هزینه ها توجیهات اقتصادی این پروژه ها را زیر سوال می برد. از همین رو با حمایت های قانونی از این صنعت و رونق صنعت اجاره گیری عملا ورود صندوق های املاک و مستغلات را در حوزه بازار مسکونی نیز هموار می سازد.
- تعیین حداقل قیمت واحدهای سرمایه گذاری
با توجه به ماهیت و مقیاس پروژه ها گاهی برنامه ریزی با خیلی عظیم از سرمایه گذاران با اهداف و شرایط مختلف کار مدیریت صندوق را دشوار می سازد به همین جهت تعیین حداقلی برای قیمت واحدهای سرمایه گذاری می تواند در جهت فیلتر نمودن و یک دست سازی سرمایه گذاران مفید واقع گردد.
- اضافه کردن تخصص ساختمانی به سایر شرایط ارکان صندوق
همانگونه که قبلا بیان شد عدم اطلاع کافی بیشتر ارکان صندوق از تخصص هی ساختمانی و املاک باعث بروز تداخلات زیادی می گردد که با اضافه کردن داشتن تخصص و تجربه ارکان صندوق در حوزه املاک و ساختمان احتمالا می توان از بروز چنین تداخلاتی که باعث کندی روند عملیات ساخت می شود جلوگیری کرد. هرچند این امر ممکن است باعث بروز بروکراسی بیشتر در تاسیس صندوق می گردد.
امید است با همکاری و همفکری دوستان و متخصصان بازار سرمایه و صنعت ساختمان شاهد روزی باشیم که با رونق گرفتن ابزارهای جدید راه کار تازه ایی در جهت تحول اصنعت ساختمان و حل مساله خانه دار شدن مردم بویژه مصرف کنندگان واقع باشیم.
